Especialistas destacam as dificuldades e oportunidades do mercado condominial brasileiro
É de conhecimento geral que as cidades cresceram não apenas geograficamente, mas também demograficamente, e a solução encontrada ou tendência adotada foi sua verticalização, ou seja, o aparecimento de condomínios edilícios.
Entretanto, o crescimento dos condomínios em número e tamanho, fez surgir a complexidade de sua gestão. A advogada Renata Fernandes*, especializada em gestão jurídica de condomínios e sócia de um dos escritórios mais renomados do setor, a CANAL ADVOGADOS, explica que as questões envolvendo condomínios deixaram de dedicar-se somente às brigas ou discussões entre condôminos, passando a tratar de temas complexos como crimes ambientais, administração financeira, gestão de contratos, auditoria de passivos, entre outras questões técnicas.
Hoje gerir um grande condomínio, muitas vezes se mostra mais complexo que administrar um pequeno município. Existem condomínios bairros, maiores e com maior número de moradores e frequentadores que diversas cidades brasileiras. Os administradores necessitam de um suporte técnico especializado, pois, diversas discussões importantes são travadas no campo técnico envolvendo condomínios, e estas discussões afetam diretamente o custo, a segurança e o bem-estar de seus condôminos.
A doutora Renata aponta que no campo jurídico, temas que antes importavam somente às empresas, hoje são importantes no campo condominial.
Muitos temas técnicos hoje devem ser observados na gestão condominial, tais como, passivo trabalhista em contratos de terceirização, até onde vai a responsabilidade do condomínio tomador de serviço, problemas envolvendo direito administrativo, tais como as taxas ou tarifas de consumo de água e esgoto, ainda, questões envolvendo direito tributário, como a aplicação do princípio da seletividade no consumo de energia elétrica pelos condomínios, que podem gerar uma economia de até 12% no valor da energia consumida, como ocorre no Estado do Rio de Janeiro. Estas e diversas outras questões tem impacto direto no custo da quota condominial, afetando diretamente a vida das pessoas que vivem hoje em condomínio.
De acordo com o SECOVI RIO e o CRECI/RJ, a inflação acumulada nos últimos três anos das quotas condominiais ultrapassa o valor do IGPM-FGV que mede a valorização imobiliária, bem como, esta acima da inflação comum.
Somado ao aumento do custo condominial, os condomínios e seus administradores tem que lidar com a inadimplência, que segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis – ABADI, de 2014 a 2017 a inadimplência acumulada saltou de 5% para 12%, ainda, a inadimplência nominal, aquela que gira dentro do mês de competência da quota condominial, pode ultrapassar os 25%.
Os dados demonstram um grave problema enfrentado pelos condomínios, a crise econômica e as altas taxas de desemprego, o que tem levado o condômino a não conseguir honrar com suas obrigações em dia. Uma metodologia conciliatória e moderna na gestão deste crédito para os condomínios é de suma importância. Descontextualizar a dificuldade do condômino à crise brasileira é tapar o sol com a peneira, todavia, o equilíbrio adequado na técnica de cobrança faz com que a inadimplência de um grupo não afete o restante dos moradores.
O advogado Pedro Souza**, também da CANAL ADVOGADOS, explica que “é preciso definir bem a estratégia de gestão da inadimplência, pois, a cobrança judicial desmedida, pode gerar novos custos para o condomínio, bem como inviabilizar a possibilidade de pagamento por parte do condômino, gerando assim prejuízo para ambas as partes”.
O mercado condominial é promissor, mas é preciso que o síndico e gestor de condomínio saiba da necessidade de um acompanhamento especializado, para que sua gestão amanhã não venha a ser questionada.
O doutor Pedro informa que cresceu nos últimos anos o número de ações cíveis de reparação de danos contra síndicos e gestores condominiais.
Este dado mostra que, em que pese ser o mercado condominial promissor no Brasil, em geral, os prestadores de serviços não detêm o conhecimento apropriado, utilizando de mão de obra desqualificada e de assessoria não especializada, o que tem levado a condenação de síndicos por práticas de atos ilegais que causam prejuízo ao condomínio. Para evitar este tipo de condenação, se faz necessário que a administração seja acompanhada por um escritório de advocacia especializado e com experiência na área, visando dar maior respaldo ao gestor na tomada de decisão e afastando amanhã, eventuais discussões sobre as decisões tomadas e os atos praticados.
